Als de woning nieuw is (zie volgende vraag), dan heeft de verkoper de keuze om die met btw te verkopen (= 'met toepassing van het btw-regime'), tenzij hij er beroepshalve toe verplicht is.

Hij zal u dat laten weten en hij moet dat vermelden in de eerste schriftelijke overeenkomst (bijv. het compromis).

De ouderdom van een woning wordt bepaald door de eerste ingebruikneming. Dat is de datum waarop zij voor de eerste maal bewoond of gebruikt werd. Dat kan voor beroepsdoeleinden of voor privégebruik zijn. De ingebruikneming van een appartement in een gebouw heeft geen invloed op de datum van ingebruikneming van de andere appartementen in dat gebouw.

Een woning is nieuw wanneer zij uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming wordt geleverd.

Voorbeeld:

Een woning voor de eerste keer in gebruik genomen in 2019 is nieuw in 2020 (tot en met 31/12/2021).
Een woning voor de eerste keer in gebruik genomen in 2019 is nieuw in 2021 (tot en met 31/12/2021).
Een woning voor de eerste keer in gebruik genomen in 2019 was nieuw tot en met 31/12/2021 en wordt in 2022 niet meer als nieuw beschouwd.

Omdat het om een nieuwe (andere dan een sociale) woning gaat, betaalt u 21%.

De verkoop van een nieuw gebouw is volledig onderworpen aan btw. Dat betekent dat niet alleen op het gebouw, maar ook op de bijhorende grond btw verschuldigd is. In principe is het normaal btw-tarief van 21% van toepassing.

Met andere woorden: de verkoop van een terrein (met een nieuw gebouw) is niet langer onderworpen aan registratierechten maar belast met btw. Hiervoor moeten de volgende drie voorwaarden samen vervuld zijn:

• er is een toelating om op de grond te bouwen en er wordt een gebouw opgericht dat verkocht wordt met btw
• de grond en het gebouw worden door éénzelfde persoon verkocht
• de grond wordt tegelijk met het gebouw overgedragen

Als aan deze drie voorwaarden niet samen voldaan is, dan betaalt u registratierechten op de aankoop van het terrein. Die registratierechten bedragen 10% van de aankoopprijs wanneer u een grond in het Vlaams Gewest koopt. Voor een grond in het Brussels Hoofdstedelijk of Waals Gewest betaalt u 12,5% registratierechten.

Hierbij moet u een onderscheid maken tussen de aankoop van een nog op te richten gebouw en een gebouw dat al in aanbouw is.

Wanneer u een overeenkomst tekent om een nog te bouwen huis of appartement te kopen, dan verwerft u onmiddellijk de rechten op de grond. Volgens de wetgeving wordt de grond dan niet tegelijk met het gebouw verkocht want er is op dat moment nog geen gebouw. In dat geval betaalt u registratierechten op de aankoopprijs van de grond.

Wanneer u een overeenkomst tekent om een huis of appartement in aanbouw te kopen, dan verwerft u onmiddellijk de rechten op de grond én het in aanbouw zijnde gebouw. Volgens de wetgeving bestaat een deel van het huis of het appartement in aanbouw dan al als ‘gebouw’ en gaat het dus om de aankoop van een gebouw. In dat geval betaalt u btw op de aankoopprijs van de grond.

Opgelet

Als u alleen een bouwgrond koopt, dan betaalt u alleen registratierechten op de prijs van de grond. U koopt dan immers geen nieuw gebouw met bijhorende grond.

U moet niets doen. De verkoper vervult alle btw-formaliteiten.

De verkoper zal in de verkoopakte het btw-kantoor aanduiden waar hij een bijzondere aangifte 104.5 zal indienen.

In de verkoopakte zal de verkoper het jaar vermelden waarin het gebouw voor het eerst onderworpen is aan de onroerende voorheffing'.